Totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise: hvilken passer til din renovering?

Vælg fagentreprise, hvis der kun er få fag, og du har tid til at styre dem selv. Vælg hovedentreprise, hvis mange fag skal arbejde efter et projekt, du eller din rådgiver har lavet. Vælg totalentreprise, hvis du vil have én aftale, der dækker både tegninger og udførelse, og du kan finde en, der tager renoveringer. Forskellen ligger i, hvem der koordinerer, og hvem du skal gå til, når noget går galt.

Entrepriseformen er ikke en detalje i kontrakten. Den bestemmer, hvor ansvaret for projektering, økonomi, tidsplan og byggeledelse ligger, og dermed hvor meget af risikoen du selv bærer.

De tre former side om side

Tabellen bygger på Videncentret Bolius' gennemgang af entrepriseformerne. Bolius' tommelfingerregler er: fagentreprise til fx carport, nyt tag, nyt køkken og omfangsdræn, hovedentreprise til tilbygninger, større ombygninger og komplekse rum som badeværelser, og totalentreprise til typehuse.

Fagentreprise: du er byggelederen

I en fagentreprise indgår du en aftale med hver håndværker. Det giver frihed til at vælge den tømrer og den elektriker, du har tillid til, og der er intet tillæg til en mellemmand.

Til gengæld er det dig, der skal:

• have tegninger, beskrivelser og eventuel byggetilladelse på plads, før du beder om tilbud
• lave tidsplanen og sørge for, at fagene kan komme ind i den rigtige rækkefølge
• løse uenigheder mellem fagene, fx når mureren mener, at tømreren har lavet fejl
• være på pladsen, når der skal træffes beslutninger

Fagentreprenørerne har ingen aftale med hinanden. Bliver tømreren to uger forsinket, og VVS-installatøren derfor ikke kan komme til, er det dit problem. Det er den største risiko i formen, og den undervurderes ofte.

Fagentreprise giver mest mening, når projektet er lille, eller når der kun er ét eller to fag. Skal der fem fag ind i et badeværelse eller et køkken, stiger kravet til koordinering hurtigt.

Hovedentreprise: én aftale, dit eget projekt

I en hovedentreprise laver du, eller typisk din rådgiver, et færdigt projekt: tegninger, beskrivelser, en hovedtidsplan og tilbudslister. Hovedentreprenøren giver pris på det og står derefter for resten: detailtidsplan, underentreprenører, koordinering og byggeledelse.

Fordelen er, at du kun har én at forholde dig til. Bliver en underentreprenør forsinket eller går konkurs, er det hovedentreprenørens problem. Bolius kalder hovedentreprisen den mest brugte form for private bygherrer i større byggesager.

Ulemperne:

• Hovedentreprenøren tager sig betalt for koordineringen.
• Der er færre at vælge imellem, fordi det kræver en vis størrelse at kunne styre flere fag.
• Hovedentreprenøren har ikke ansvaret for projekteringen. Er tegningerne mangelfulde, er det dit og din rådgivers ansvar. Derfor skal udbudsmaterialet være gennemarbejdet.

Totalentreprise: én aftale fra tegning til aflevering

I en totalentreprise står totalentreprenøren for både projektering og udførelse. Du beskriver, hvad du vil have, og hvad det må koste, og totalentreprenøren leverer det byggeri, der kan laves for beløbet.

Det er den enkleste form for dig som bygherre, men den kræver, at du er meget konkret tidligt: stil, materialer og omfang skal være beskrevet, før du skriver under. Ellers får du det, totalentreprenøren mener, beløbet rækker til.

Ved renovering er der en særlig udfordring. Bolius skriver, at ikke mange totalentreprenører tager ombygninger og tilbygninger, og at formen primært bruges til typehuse. Ved en renovering ved ingen præcist, hvad der gemmer sig bag væggene, og det gør en fast samlet pris svær at give.

Hvilken form passer til din renovering?

Stil dig selv de her spørgsmål. Svaret peger som regel tydeligt på én form.

1. Hvor mange fag skal i gang? Et eller to: fagentreprise kan fint fungere. Fire eller flere i samme rum: overvej hovedentreprise.
2. Har du tid i dagtimerne? Fagentreprise kræver, at nogen er til stede og kan beslutte hurtigt.
3. Er der et færdigt projekt? Hovedentreprise kræver det. Har du kun en idé, er totalentreprise eller en rådgiver det næste skridt.
4. Er der bærende konstruktioner, fugt eller tilladelser i spil? Så har du brug for faglig styring, uanset form.
5. Hvem skal du klage til? Kan du leve med at skulle afgøre, om det er murerens eller tømrerens skyld?

Tre eksempler

Eksemplerne er typiske situationer, ikke rigtige sager.

• Maling og gulvslibning i et hus, du bor i: to fag, der ikke afhænger af hinanden. Fagentreprise.
• Nyt badeværelse og ny planløsning i stueetagen: tømrer, murer, VVS, el, maler og gulv. Hovedentreprise med en rådgiver, der laver projektet og fører tilsyn.
• Totalrenovering af et parcelhus, hvor alt skal tegnes forfra: hovedentreprise med rådgiver, eller totalentreprise, hvis du kan finde en totalentreprenør, der tager opgaven og vil give en samlet pris.

Glem ikke tilsynet

Hverken hoved- eller totalentreprise indeholder et tilsyn, der kontrollerer kvaliteten på dine vegne. Entreprenøren kontrollerer sit eget arbejde. Vil du have nogen til at se efter, at taget er tæt, og membranen i badeværelset er lagt rigtigt, før det bliver lukket, skal du aftale det med en rådgiver. Læs mere i guiden om, hvornår en byggerådgiver betaler sig.

Aftalegrundlaget

Den aftale, du skriver under på, skal beskrive arbejdet, prisen, tidsplanen og hvad der sker ved ekstraarbejde og forsinkelse. Som privat bygherre kan du aftale med håndværkeren, at AB-Forbruger skal gælde. Det er et frivilligt aftalesæt, som Forbrugerrådet har lavet sammen med byggebranchens organisationer og Energistyrelsen, og det gælder kun, hvis det står i aftalen. Efter AB-Forbruger er et tilbud bindende i 20 arbejdsdage. AB 18 er det tilsvarende regelsæt for professionelle byggesager, og Bolius nævner det som grundlag i fagentreprise. Skriv i aftalen, hvilket regelsæt der gælder, før du skriver under.

Uanset form gælder det samme ved afleveringen: gå arbejdet igennem sammen med entreprenøren, og skriv manglerne ned med en frist for udbedring.

Tjekliste før du vælger

• Jeg har skrevet ned, hvor mange fag der skal i gang.
• Jeg ved, hvem der laver tegninger og beskrivelser.
• Jeg ved, hvem der koordinerer fagene på pladsen.
• Jeg har aftalt tilsyn med kvaliteten, eller besluttet ikke at have det.
• Aftalen beskriver ekstraarbejde, tidsplan og aflevering.
• Budgettet har en buffer oven i tilbuddet. Regn den ud.

Næste skridt er rækkefølgen. Se, hvor entrepriseformen passer ind i den rigtige rækkefølge for en husrenovering, og læs, hvordan en totalrenovering planlægges fra start til slut.