Totalrenovering af hus: rækkefølge, regler og pris pr. m²

En totalrenovering er en renovering, hvor næsten alt i huset bliver rørt: installationer, køkken, bad, vinduer, isolering og ofte tag og facade. Det er netop derfor, rækkefølgen betyder mere end i noget andet projekt. Når alle fag skal igennem det samme hus, bliver hver fejl i rækkefølgen til et stykke arbejde, der skal rives op igen. Her er de seks faser, de regler der følger med, og hvad en totalrenovering koster.

De seks faser i en totalrenovering

Brug renoveringsplanen til at sætte dine egne opgaver ind i faserne. Den advarer, når en kombination plejer at give problemer.

Reglerne, der følger med en totalrenovering

Byggetilladelse. Ombygninger af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse kræver ikke byggetilladelse efter BR18 § 5, nr. 3, så længe anvendelsen ikke ændres væsentligt, og etagearealet ikke udvides. Bygger du til, inddrager tagetagen eller laver kælderen om til beboelse, skal kommunen spørges. Læs mere i ombygning af hus.

Energikrav. Når du ombygger, skal du efter BR18 § 274 gennemføre de energibesparende tiltag, der er rentable og ikke giver fugtrisiko. Udskifter du en hel bygningsdel, fx taget eller vinduerne, gælder kravene til den nye bygningsdel uanset rentabilitet (§ 277). Ved renovering kræves fx en U-værdi på 0,12 W/m²K for loft og tag og 0,18 for ydervægge (§ 279).

Asbest og PCB. Er huset opført før 1990, skal du som bygherre sikre, at der laves undersøgelser for asbest, før der renoveres eller rives ned. Er det fra 1950 til 1977, så tjek også for PCB. Se renovering af 70'er hus.

Affald. Giver renoveringen mere end 1 ton affald, og det gør en totalrenovering næsten altid, skal du lave en miljøscreening og sende en affaldsanmeldelse til kommunen, før arbejdet begynder. Arbejdet må tidligst starte to uger efter anmeldelsen, medmindre kommunen svarer før.

Hvem skal styre det?

En totalrenovering har mange fag, og nogen skal koordinere dem. Du har tre muligheder:

• Totalentreprise: én entreprenør står for både projektering og udførelse. Én aftale og én ansvarlig.
• Hovedentreprise: én entreprenør udfører alt efter et projekt, som du eller din rådgiver har lavet.
• Fagentreprise: du indgår aftaler med hvert fag og står selv for koordineringen, typisk med en rådgiver som byggeleder.

Læs forskellene i totalentreprise og de andre entrepriseformer, og hvornår en byggerådgiver betaler sig.

Hvad koster en totalrenovering?

Tre prisguider angiver 15.000 til 25.000 kr. pr. m² boligareal inkl. moms i 2026 for en totalrenovering, der omfatter installationer, køkken, bad, vinduer, isolering og ofte tag og facade. Intervallet står ordret på flere sider, så det kan være de samme tal, der går igen. En anden prisguide fra juli 2026 angiver 8.000 til 20.000 kr. pr. m² for en gennemgribende renovering.

Tallene er et groft første bud. Et budget bygget op post for post giver et bedre billede. Prøv budgetberegneren, og læs hvad det koster at renovere et hus.

Læg altid en buffer oveni. I en totalrenovering åbner du hele huset, og det er her, de skjulte skader viser sig: råd i bjælker, fugt bag plader og installationer, der ikke kan genbruges. Husk også rådgivning, byggesagsgebyr, container og eventuelt en midlertidig bolig.

Bo hjemme eller flytte ud?

Det er sjældent realistisk at bo i et hus, hvor køkken, bad, el og varme er ude af drift på samme tid. Overvej:

• Flyt ud i fase 2 til 4, hvor huset er åbent, og installationerne skiftes.
• Del huset op, så én del er beboelig, mens den anden renoveres. Det tager længere tid.
• Læg udgiften til midlertidig bolig og opmagasinering ind i budgettet.

Eksempel: totalrenovering af et parcelhus fra 1972

Eksemplet er en typisk situation, ikke en rigtig sag. Huset er på 140 m² i ét plan, med oliefyr, de oprindelige vinduer, lidt isolering på loftet og det oprindelige køkken og bad.

• Fase 1: byggerådgiver tegner og beskriver, tilbud fra totalentreprenører, lån bevilget, tilskud til varmepumpe søgt.
• Fase 2: screening for asbest og PCB, affaldsanmeldelse, nedrivning af køkken, bad og gamle lofter.
• Fase 3: loftet efterisoleres, vinduerne skiftes.
• Fase 4: ny el, nye vandrør og afløb, varmepumpe og radiatorer tilpasset lav fremløbstemperatur.
• Fase 5: gipslofter, nyt bad, nyt køkken, gulve og maling.
• Fase 6: afleveringsgennemgang med rådgiveren, mangelliste, nyt energimærke.

Tjekliste

• Mål, budget og buffer er skrevet ned.
• Finansieringen er bevilget, før kontrakten underskrives.
• Jeg ved, om projektet kræver byggetilladelse.
• Huset er screenet for asbest og PCB, hvis det er bygget før 1990.
• Affaldsanmeldelsen er sendt til kommunen.
• Energikravene er med i projektet.
• Jeg har valgt entrepriseform og ved, hvem der koordinerer.
• Der er en plan for, hvor vi bor undervejs.